Passoire thermique à Montpellier : le guide du propriétaire bailleur

Ce que dit la loi en juillet 2026 : trois dates inchangées

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (article 160) a inscrit la performance énergétique parmi les critères de décence d'un logement mis en location. Le calendrier tient en trois dates : depuis le 1er janvier 2025, plus aucun nouveau bail pour les logements classés G ; à partir du 1er janvier 2028, même règle pour les F ; au 1er janvier 2034, pour les E.

Ce calendrier n'a pas été assoupli. La proposition de loi Gacquerre, qui devait l'aménager après son passage au Sénat au printemps 2025, n'a pas été votée par l'Assemblée nationale : en juillet 2026, aucune de ces trois échéances n'a été modifiée. Mieux vaut donc caler ses travaux sur les textes actuels que parier sur un report.

Que risque un bailleur qui reloue quand même un G à Montpellier ?

Il n'existe ni contrôle systématique ni amende automatique : c'est le locataire qui détient l'arme juridique. Un G proposé à la location depuis le 1er janvier 2025 est un logement non décent, et l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 lui permet d'exiger la mise en conformité, d'abord par courrier puis, faute d'accord, devant la commission de conciliation et le juge. Celui-ci peut ordonner les travaux, baisser le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur réalisation. Le bail déjà signé, lui, continue de courir normalement : la loi n'expulse personne et n'annule aucun contrat en cours.

Deux contraintes financières pèsent déjà sur tous les F et G : le gel des loyers, applicable depuis le 24 août 2022 (ni indexation en cours de bail, ni hausse à la relocation), auquel Montpellier ajoute le plafond de l'encadrement des loyers.

Peu de passoires à Montpellier : 2,6 % des DPE, surtout dans l'ancien

Sur les 83 565 DPE enregistrés par l'ADEME à Montpellier depuis juillet 2021 (données au 18 juin 2026), 2 % ressortent en F et 0,5 % en G : environ 2 100 logements, l'une des proportions les plus faibles des grandes villes françaises. Deux explications : le climat méditerranéen de la zone H3, qui allège les besoins de chauffage, et une ville qui construit sans discontinuer depuis les années 1980, d'Antigone à Port Marianne. La répartition complète figure sur les classes du DPE à Montpellier, et l'analyse de l'année dans notre point 2026 sur les passoires.

Ces passoires se logent presque toutes dans le bâti ancien : immeubles en pierre de l'Écusson découpés en petits lots, simple vitrage, convecteurs d'origine. En zone H3, la mauvaise étiquette vient d'ailleurs souvent du confort d'été autant que de l'hiver : rénover ici, c'est traiter la surchauffe estivale en même temps que l'isolation.

Encadrement des loyers : la double peine des F et G

Montpellier applique l'encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2022, et le dispositif est toujours actif en juillet 2026 : le préfet de l'Hérault a renouvelé les loyers de référence par un arrêté du 9 juin 2026, applicable du 1er juillet au 23 novembre 2026, terme prévu de l'expérimentation nationale si aucune loi ne la prolonge. Pour une passoire, la sanction est double : loyer gelé par la règle nationale et plafonné par le loyer de référence majoré de sa zone. S'y ajoute une interdiction souvent ignorée des bailleurs : depuis le 24 août 2022, aucun complément de loyer ne peut être appliqué à un logement classé F ou G, même exceptionnellement placé. Zones, loyers de référence et recours du locataire sont détaillés sur notre page encadrement des loyers à Montpellier et dans notre analyse croisée encadrement et DPE.

Dérogations : ce que le bailleur montpelliérain peut invoquer

Le décret du 18 août 2023 identifie trois situations dans lesquelles le juge ne peut pas imposer de travaux au bailleur. Les contraintes architecturales et patrimoniales, d'abord : l'Écusson forme un site patrimonial remarquable d'environ 96 hectares, couvert par un plan de sauvegarde depuis 1967, où l'avis de l'architecte des Bâtiments de France proscrit le plus souvent l'isolation par l'extérieur et la modification des menuiseries visibles. Le blocage en copropriété, ensuite, cas fréquent dans une ville composée à près de 87 % d'appartements : parties privatives traitées et résolutions proposées en assemblée générale mais rejetées, la dérogation s'applique ; l'argument pèse dans les grandes copropriétés d'Antigone ou de La Paillade, où rien ne se décide à l'échelle d'un seul lot. Le risque de pathologie du bâti, enfin, invocable sur la pierre ancienne du centre. La loi du 9 avril 2024 a complété le dispositif d'un sursis lorsque des travaux collectifs sont votés mais pas encore exécutés.

Aucune de ces protections ne rend toutefois le logement décent, ne dégèle le loyer ni ne lève le plafond de l'encadrement. Conservez procès-verbaux d'assemblée générale, avis de l'ABF et attestations techniques : ce sont eux qui font la dérogation.

Par où commencer quand son logement est classé F ou G ?

Commencez par fiabiliser l'étiquette. Un DPE réalisé avant juillet 2021 n'a plus aucune valeur depuis le 1er janvier 2025 : s'il date de l'ancienne méthode, refaites le diagnostic (90 à 160 € à titre indicatif) avant toute décision. Si le logement fait 40 m² ou moins, cas massif dans une agglomération qui compte près de 100 000 étudiants, sachez que l'arrêté du 25 mars 2024 a corrigé les seuils des petites surfaces au 1er juillet 2024 : pour un DPE établi entre juillet 2021 et juin 2024, l'ADEME génère sans frais une attestation portant la nouvelle étiquette, qui peut sortir un studio de la zone F-G sans le moindre chantier. Nos repères dédiés aux studios sont sur louer à un étudiant à Montpellier et dans notre article sur la location étudiante.

Si la classe F ou G se confirme, procédez dans l'ordre :

• Faites établir un audit énergétique (500 à 1 000 € à titre indicatif) : il hiérarchise les travaux et estime le gain de classe de chaque scénario.
• Ciblez les postes utiles sous ce climat : isolation de la toiture, protections solaires et ventilation pour l'été, isolation par l'intérieur dans le bâti protégé du centre.
• En copropriété, appuyez-vous sur le DPE collectif, généralisé par paliers (plus de 200 lots en 2024, 50 à 200 lots en 2025, toutes les copropriétés d'avant 2013 depuis 2026), pour faire voter les travaux communs.
• Une fois le chantier reçu, faites établir un nouveau DPE qui acte la classe gagnée, et actualisez le dossier de location avant toute remise en location.

Aides en 2026 et arbitrage final : rénover ou vendre

MaPrimeRénov' reste ouverte aux propriétaires bailleurs, avec des barèmes qui bougent régulièrement : nous ne citons volontairement aucun montant, vérifiez les conditions du moment sur france-renov.gouv.fr. L'éco-prêt à taux zéro et les certificats d'économies d'énergie complètent souvent le plan de financement. Pour un conseil neutre et gratuit, tournez-vous vers l'ALEC Montpellier Métropole, espace conseil France Rénov' et guichet Rénov'Occitanie, qui accompagne propriétaires bailleurs et copropriétés avant tout engagement de travaux.

Si le chantier est bloqué ou hors budget, vendre une passoire reste parfaitement légal, y compris occupée. Deux règles à connaître : la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G (et E depuis le 1er janvier 2025) impose un audit énergétique réglementaire en plus du DPE ; un appartement en copropriété en est dispensé. Le dossier de vente comprendra aussi l'état termites, exigé dans tout l'Hérault, et le repérage amiante pour les permis antérieurs à juillet 1997. Reste un calcul simple : d'un côté le coût des travaux après aides, de l'autre le rabais qu'un acheteur exigera sur un bien F ou G. Un DPE récent et un audit chiffré posent les deux chiffres noir sur blanc.