Montpellier : le réseau de chaleur atteint 46 % de classes A ou B, un record

Un résultat qui sort de l’ordinaire

Les données publiques de l'ADEME couvrent 86 429 diagnostics réalisés à Montpellier : le plus gros échantillon communal que nous ayons traité. La ville affiche 2,5 % de passoires et 16,3 % de classes A ou B.

Un segment se détache nettement. Les 4 996 logements raccordés au réseau de chauffage urbain atteignent 46,0 % de classes A ou B, pour 0,5 % de passoires et seulement 1,7 % de classes E.

Presque un logement raccordé sur deux se situe dans le haut du tableau. C'est un niveau que nous n'avons rencontré nulle part ailleurs sur un réseau.

Pourquoi tous les réseaux ne se valent pas

Le point mérite d'être expliqué, parce qu'il contredit une idée répandue. Un raccordement au réseau n'est pas en soi un gage de performance.

Le DPE croise deux critères : la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Un réseau très efficace mais alimenté par des énergies fossiles protège du gaspillage sans améliorer l'étiquette carbone : ses abonnés évitent la passoire et plafonnent en classe C ou D.

Un réseau dont le mix comporte une part importante d'énergies peu émettrices agit sur les deux critères à la fois. C'est ce que traduisent les 46,0 % montpelliérains. Ce contenu évolue dans le temps et se vérifie auprès du gestionnaire : c'est l'information à demander avant d'en faire un argument.

Ce que le gaz produit à côté

La comparaison donne la mesure de l'écart. Les 28 290 logements montpelliérains au gaz naturel, soit 33 % du parc, affichent 1,9 % de passoires, un bon résultat, mais seulement 5,5 % de classes A ou B.

Les 52 373 logements chauffés à l'électricité, majoritaires avec 61 % du parc, sont à 2,8 % de passoires et 19,5 % de A-B.

Un logement raccordé au réseau a donc plus de huit fois plus de chances d'atteindre le haut du tableau qu'un logement au gaz, et plus du double par rapport à l'électricité, pourtant avantagée par le climat méridional.

Le seul segment vraiment dégradé

Dans une ville à 2,5 % de passoires, une poche fait exception. Les 520 logements chauffés au fioul domestique affichent 32,5 % de passoires et 34,0 % de classes E.

Deux sur trois se situent donc en E, F ou G, soit treize fois la moyenne communale. Ce segment ne pèse que 0,6 % du parc mais il concentre une part disproportionnée du bas de tableau.

Pour un immeuble encore au fioul et situé sur le tracé du réseau, le raccordement est l'opération au meilleur rapport gain-coût disponible.

L'isolation joue dans la même direction

Le réseau ne suffit pas seul, et Montpellier illustre bien le cumul des deux facteurs.

Les 9 484 logements aux murs très bien isolés atteignent 55,7 % de classes A ou B et 0,0 % de passoire. Les 11 277 aux murs bien isolés, 33,3 %. Les 13 305 aux murs moyens, 12,9 %.

À l'opposé, les 52 353 logements aux murs insuffisants, soit 61 % du parc, tombent à 6,4 % de A-B pour 4,2 % de passoires.

Les bons résultats du réseau s'expliquent donc en partie par le bâti qu'il dessert : il alimente largement des opérations récentes déjà performantes. Les deux effets se renforcent au lieu de se substituer.

Une ville de logements collectifs

La structure du parc explique pourquoi cette question est centrale ici. Sur 86 429 diagnostics, 78 678 portent sur des appartements, soit 91 %, contre 4 915 maisons et 2 836 immeubles entiers.

Les appartements affichent 2,4 % de passoires et 16,7 % de classes A ou B. Les maisons, 4,4 % et 14,6 %.

À Montpellier, la performance énergétique est donc presque toujours une affaire collective : elle se décide en assemblée générale, sur un système de chauffage et une enveloppe partagés. Un audit énergétique sert à chiffrer les options avant le vote.

Ce que cela change à la vente

Un logement raccordé au réseau montpelliérain part avec un avantage réel et documentable. Contrairement à beaucoup d'arguments de vente, celui-ci se vérifie : il figure au diagnostic et il se compare.

À l'inverse, un bien du centre ancien chauffé au gaz dans un immeuble non isolé sera comparé à ce parc récent et performant. Dans l'Écusson, où les contraintes patrimoniales limitent l'isolation extérieure, l'écart est structurel et il vaut mieux l'anticiper que le découvrir en négociation.

À noter également : Montpellier applique un dispositif d'encadrement des loyers, dont les modalités évoluent et se vérifient à date pour un projet locatif.

Ce que nous conseillons avant de vendre

Vérifiez d'abord si votre immeuble est raccordé, et demandez au gestionnaire le contenu carbone actuel du réseau : c'est ce qui explique votre étiquette.

Établissez l'année de construction, qui commande le constat plomb pour les biens antérieurs à 1949 et le repérage amiante pour ceux d'avant juillet 1997.

Le reste suit le dossier de vente, avec l'état des risques à vérifier par adresse : le Lez, la Mosson, le feu de forêt en lisière de garrigue et la présence de termites concernent des secteurs précis. Les passoires thermiques sont rares ici, ce qui les rend d'autant plus pénalisantes à la vente.